万科预判！房地产已经进入黑铁时代！内部要大幅降薪

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万科预判！房地产已经进入黑铁时代！内部要大幅降薪

作者：知识星球找齐俊杰

这个周末，万科郁亮内部总结刷屏了，郁亮直截了当的说，2022年缩表出清是一场生死战，要么死，要么活，没有中间状态，他还提出了一个中心，就是解决老百姓的居住问题，三个基本点分别是房住不炒，租购并举，以及人的一地一房匹配。还说目前的房地产已经进入了黑铁时代，方方面面都要建立新的锚点，福利和补贴都要跟黑铁时代相适应，并且直截了当的说，大家的收入肯定是大幅下调。甚至郁亮还从自己做起，身先士卒。说助理已经不给他订头等舱的机票，也是哪个航班便宜买哪个。

其实万科应该是所有房地产企业里面，活的最好的一个，甚至没有之一，三季度报表中，手里还握有1400亿资金，短期负债也不多，所以这样的报表是没啥生存压力的，万科也是所有地产开发商里面，最悲观的一个，他一直都觉得危机要来了，前两年会场就给布置的特别恐怖，到处都是活下去的条幅。好像企业马上就要不行了。所以这就是万科的文化，你说他善于居安思危也好，或者说他是会哭的孩子有奶吃也罢，总之，他每年都很悲观，很谨慎，但是长期下来，你发现就他赚了大钱。也就他日子过的最安逸。其他的几家大开发商，基本上已经是热锅上的蚂蚁了。

万科之所以悲观，主要也是在销售上遇到了不小的问题，虽然现在生存无忧，但是也停掉了不少项目，很多楼盘也是销售不及预期，房子不好卖，这是非常明显的感受。而且利润率已经越来越低。郁亮就直接说，现在行业就面临着10%的微利，这个时候再去外包一些业务，就完全没钱赚了，所以要再造流程，以前花钱大手大脚，大量外包，层层倒手的一些业务，可能都得要自己去干了。

老齐认为，郁亮的话虽然夸张，万科也远没有到，连董事长都坐不起头等舱的程度，但是今年的开发商日子不好过，这个是肯定的，之前跟万科的人聊天，他们内部现在就是手握重金，等同行们死透了，然后展开资产收购，廉价收一些带血的项目过来，然后再包装改造一下，这在房地产行业叫做资产收购，之前冯仑就说过，这种项目是最赚钱的，因为有的时候，对方急需救命钱，所以会把价格压得很低很低。别看开发商对购房人很抠门，一套房给你打不了几个点的折扣，但是对于同行，有的时候甚至能打对折，也就是说，你接手过来，慢慢卖，甚至能有一倍的利润空间。所以万科未来就在等这个机会。

当危机到来的时候，一定是有钱就是爷，别管之前你扩张的多猛，但如今项目卖不出去，回不了款，你就只能被摆一道。特别是一些烂尾项目，有些开发商已经无力负担，除了低价甩卖，已经无力回天。

行业冬天到来之后，头部开发商等着吃人，而尾部的则只能任人宰割，当兼并重组大范围发生之后，一个行业也就基本停止增长，陷入存量市场争夺了。从投资者的角度来说，老齐可以告诉大家一个秘诀，当一个行业高速增长的时候，是增长为王，谁每年的成长速度快，谁就有更大的机会。所以在蛋糕做大的过程中，你要重点关注销售增长率这个指标。以及市占率的指标。这是最容易挖掘牛股的地方，相反一旦市场不增长了，开始存量争夺了，那么未来还能够赚钱的，基本就得是数一数二的公司，排在第三的可能都够呛。所以这时候，你也别分析谁更有潜力了，在衰退行业投资，就是锁定行业的前两名就行，每年调整一下。其他的压根就不用考虑。未来行业集中度会越来越高。

如果站在购房人的角度来说，2022年，不少腰部的开发商可能都会是真正的生死之年，今年房地产税会逐渐落地，房地产预期可能会急转直下，所以新盘销售现在要抢时间，抢跑道。从政策上来看，今年是难得的窗口期，为了稳增长，会再度对新房销售进行信贷支持，所以不少企业都会进行抢收，把现金尽快回笼，就算是上岸了，如果继续冥顽不灵，错过了这个政策窗口期，后面再想卖，恐怕都卖不掉了。那么会越陷越深，未来迟早暴雷。所以今年新房打折销售，应该不会少。有些折扣力度，可能还会比较大。不过老齐也多多提醒一下大家，鉴于现在开发商的财务状况，都极其糟糕，大家尽量别买期房，1是他不一定能够按时完工，后面没钱了，可能还会烂尾。2是即便正常交付，也难免偷工减料。所以买期房，现在的风险大大增加了。如果你非得买房，又是自住为目的，不为投资，那么可以考虑现房或者二手房，现在的议价空间其实也非常大。

在知识星球齐俊杰的粉丝群里，我们已经十分不看好房地产的投资机会，买房投资的时代已经彻底结束了，负债率和我们的收入都已经不支持价格继续上涨，未来房价流动性会越来越低，也就是说，你买来之后，以为很值钱，但压根就卖不掉，扔进去的钱回不来，最后也就都变成了消费，现在法拍房数量激增，足以说明问题。我们总说，投资没风险，没文化才有风险，学点投资的真本事，从下载知识星球找齐俊杰的粉丝群开始，新进来的朋友，可以先看星球置顶3，我们之前讲过的重要内容和几个风险低但收益很高的资产配置方案都在这里面。

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